상업시설 주택으로 변경가능할까? 공실 상가를 주거시설로 바꿀 수 있을까?

안녕하세요. 일산동 부자 부동산, 부자 공인중개사 사무소, 부자 중개사입니다. 오늘은 공실률이 높아져가는 상가 건물이 주택으로 변경가능한 부분인지에 대해 알아보겠습니다. 상가는 상가대로 힘들고 주택은 주택대로 부족한 상황에서 전환 가능성이 어느 정도인지 어떻게 어떤 절차로 가능한지 자세히 말씀드려 볼게요!

 

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1. 용도 변경 가능 시기

• 현재 가능 여부: 상가를 주택(예: 원룸, 다가구주택, 도시형 생활주택 등)으로 용도 변경하는 것은 이미 가능하며, 최근 공실률 증가로 이런 사례가 늘고 있습니다.
   
  시기적 제약: 특별한 법적 제한이 없는 한, 즉시 절차를 시작할 수 있습니다. 다만, 지역별 조례나 건축법 개정세부 조건이 달라질 수 있으니, 최신 규정을 확인해야 합니다.
   
  소요 기간: 신청부터 허가까지 보통 오랜시간이 소요됩니다.

 

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2. 용도 변경 절차

1. 건축물 현황 조사:
   • 건축물대장 확인: 상가의 현재 용도(근린생활시설 등)와 구조, 면적, 위치(상업지역/주거지역 등)를 확인.
   • 지역별 용도제한 확인: 도시계획조례 및 국토계획법에 따라 해당 지역에서 주거용 용도가 허용되는지 확인.
2. 건축기준 검토:
   • 주거용 건축물의 기준(채광, 환기, 소방, 구조 안전 등)을 충족해야 합니다.
3. 관련 서류 준비:
   • 건축물 현황도, 용도변경 신청서, 설계도면, 주차장 설치계획서 등.
   • 소방 및 전기 설비 변경 계획도 포함될 수 있음.
4. 지자체 허가 신청:
   • 구청(건축과)에 용도변경 허가 신청.
   • 건축위원회 심의가 필요할 수 있음(특히 대규모 변경 시).
   • 같은 시설군 내 변경(예: 제1종 근린생활시설 ↔ 제2종 근린생활시설)은 간단한 표시변경으로 가능하지만, 상가→주택은 다른 시설군이므로 정식 용도변경 절차 필요.

 -주차장 설치 확인:

• 주거용 건축물은 부설주차장 설치가 필수. 조례에 따라 주차대수 산정.
• 초과 주차 공간은 용도변경 가능(지자체 확인 후).

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공사 및 완공:

• 허가 후 설계에 맞춰 공사 진행.
• 완공 후 사용승인 신청 및 건축물대장 갱신.

-기타 고려사항:

• 소방법, 전기안전법 등 관련 법규 준수.
• 상가 임차인과의 계약 종료 또는 협의 필요(임대인 관점).

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3. 임대인 관점에서의 장단점

• 장점:
  • 공실 상가의 수익성 회복: 원룸, 고시원 등으로 변경 시 안정적 임대수익 기대.
  • 주거 수요가 높아 임대 시장 유리.

• 단점:
  • 초기 비용: 설계, 공사, 주차장 설치 등 고비용(수천만~수억 원).
  • 주차장 확보 어려움: 서울 내 좁은 토지에서 주차장 설치가 불가능할 경우 용도변경 자체가 좌절될 수 있음.
  • 법적 리스크: 임차인과의 계약 문제, 허가 지연, 지역 주민 반발 가능.

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4. 용도변경의 핵심

1. 인근 주차장 확보 (최우선): 주차 대수 미충족 시 허가 불가. 인근 300~500m 내 공영/민간 주차장 협약 가능성이 핵심.
2. 건축물 구조 적합성: 채광, 환기, 소방 기준 충족 여부.
3. 지역 용도제한: 상업지역 vs 주거지역에 따라 허가 난이도 달라짐.
4. 초기 비용: 투자 대비 임대수익 타당성.
5. 임차인/주민 문제: 법적 분쟁 및 지역 반발 최소화.

이미 지어진 상가에는 임대인, 임차인 지원사업이 필요합니다. 새로 지어질 상가는 상가비율 줄이는 것이 더욱 빠른 해법으로 보입니다. 차량 미보유자등 임차인의 조건을 확인하고 계약이 가능하다면 주차조건이 완화될 수 있지 않을까요?