상가투자 선임대 후분양 '임차인은 이미 구해놨습니다!'

안녕하세요, 일산동 부자 부동산, 부자 공인중개사 사무소, 부자 중개사입니다. 파주 지역 상가 분양 광고 팸플릿을 보다가 흥미로운 점을 발견했습니다.

 

상가 투자 시 가장 걱정되는 부분중의 하나가 바로 공실상태인데요. 임차인이 없고 비어있게 되면 매달 대출 원금+이자+관리비 부담에 잠 못 이룰 수밖에 없습니다.

 

상가 투자자의 걱정을 알기라도 한 듯, 요새는 분양사가 임차인을 먼저 맞춰놓고 분양주를 찾고 있습니다. 선임대 후분양의 장단점과 주의점에 대해  알아보겠습니다.

 

 

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전통적인 상가, 오피스텔 분양 구조

1. 분양주(투자자)를 먼저 모집하고,
2. 그 뒤에 임차인을 맞추는 구조가 일반적입니다.

하지만 요즘처럼 시장이 불확실하고 공실 리스크가 큰 상황에서는, ‘선임차 후분양’ 방식이 점점 늘고 있는 추세입니다. 이유가 뭘까요?

 

1.투자자(분양주)들의 수익 안정성 요구 증가

투자자 입장에서 "공실 리스크 없는 확정 임대 수익"이 제시되면 투자 판단이 훨씬 쉬워집니다.

2. 분양 성과를 높이기 위한 전략

 

분양업체는 임차인을 미리 맞춰놓으면 “이 상가는 바로 수익이 나옵니다”라고 마케팅이 가능합니다. 공실 상태보다 훨씬 설득력 있습니다.

3. 은행 대출 조건에도 유리

선임차가 되어 있으면 투자자의 금융기관 대출 승인률이 올라가거나 조건이 완화될 수 있습니다.

4. 상가 경기 침체 대응책

장기 공실이 흔한 요즘 상가 시장에서 “임차인이 있다”는 건 매우 큰 장점일 수밖에 없습니다.

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분양사와의 임대차 계약이 가능한 이유는?

1. 시행사 또는 분양대행사가 ‘가계약’을 체결

• 임차인과 정식 임대차 계약이 아닌 ‘조건부 가계약’ 체결.
• “분양주가 들어오면 그 분과 정식 계약합니다”라는 조건.
• 또는 시행사 명의로 일정 기간 직접 임대차 계약을 맺고,
  나중에 분양주에게 그 계약을 승계시킵니다.
• 분양사가 직접 임차인과 계약하는 건 법적, 실무적으로 가능합니다,
  다만 대부분 운영사 명의로 계약하거나 임대권을 승계하는 구조입니다.

2. 운영사(리츠 또는 부동산 관리사무소 형태)가 중간에 껴 있음

• 시행사가 직접 나서기보다는, 자회사나 제휴 운영사를 만들어
  임대 운영 전담하게 하고,
• 운영사가 임차인과 계약 → 분양주가 그 임대권을 승계받는 방식.

3. 분양 전까지는 시행사가 실질 소유자라 가능

• 등기 이전 전까지는 건물 소유권이 시행사(또는 법인 명의)에 있음.
• 이 시점까지는 시행사가 ‘임대인’ 자격으로 행동할 수 있어요.

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각각의 역할

 

• 시행사: 건물 개발, 분양총괄
• 운영사: 시행사와 제휴 / 임대관리 대행
• 임차인: 운영사와 ‘선계약’ 체결 → 확정임대수익 설정
• 분양주: 분양 계약 체결 → 해당 수익 승계 받음

 

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선임차인 입장에서 주의할 점

 

• ‘임대차 승계 조항’ 명시
  • 초기에 임차인이 체결하는 계약서에 다음 내용이 들어감:
  • “본 계약은 향후 소유권이 분양주에게 이전되더라도 동일 조건으로 자동 승계된다.”
  • 이 조항이 법적으로 유효하면 분양주도 계약 조건을 따라야 함.
• 등기 전까지 시행사 명의로 정식 계약 체결
  • 건물 준공 전에는 시행사가 소유자이므로 정식 임대차 계약 체결 가능.
  • 이 경우 분양주는 소유권 이전 시 임대차 승계 의무를 부담.
  • 임대인의 명의가 시행사/운영사/건물주 누구인지 확인하기.
• 상가임대차보호법 적용 여부
  • 임차인이 사업자 등록 후 입주하면 상가임대차보호법상 대항력, 우선변제권을 가질 수 있음.
  • 이 법 적용 대상이면 임차 조건이 일방적으로 바뀌기 어려움.
• 등기부등본상의 임차권 등기
  • 임차인이 확실한 권리 보호를 원하면 임차권 등기 설정도 가능.
    다만 실무상은 잘 안 하는 편.

 

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분양사 입장에서 주의할 점

1. 계약금 또는 위약금 조항 포함

• 분양사가 임차인과 가계약을 할 때,
  일정 계약금(보증금 성격)을 받는 경우가 많습니다.
• 계약서에 다음과 같은 조항이 들어갑니다:
• "임차인이 일방적으로 계약을 해지할 경우 계약금은 반환되지 않으며,
  추가 위약금 또는 손해배상 청구가 가능하다."

2. 정식 임대차 계약 체결 후 계약서 공개

• 분양 홍보할 때 "실제 임차인과 정식 계약 완료"라고 하려면,
  계약서 사본 또는 임대차 조건 증빙자료가 있어야 함.
• 허위 계약이면 분양사 신뢰가 무너지기 때문에,
  실계약이면 계약해지 조항을 촘촘히 작성해 둠.

3. 운영사가 중간에서 ‘마중물 임차인’ 역할

• 임차인이 나가더라도 운영사가 그 자리를 채우는 구조가 있음.
• 즉, 운영사가 일정 기간 임대료를 지급 보장함.
  • “공실 발생 시 6개월 임대료 대납”
  • “계약 해지 시 새로운 임차인 보장” 등

4. 임대료 지급 보장 상품 or 수익보장

• 일부 분양 구조에서는 아예 임차인을 믿지 않고,
  운영사나 시행사가 확정 임대료를 보장합니다.
  • 이 경우 투자자는 "어차피 월세 받음"
  • 그 리스크는 운영사가 떠안고, 임차인 교체도 운영사 몫.

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상가 투자자 입장에서 주의할 점

 

• 임대차 조건이 과도하게 좋을 경우(월세가 시세보다 비정상적으로 높은 경우): 일종의 "허수 임차"일 수 있음. 예: 임차인이 실제 영업을 안 하거나, 시행사가 월세를 대신 내는 경우.(셀프계약, 허위임대)
• 전세계약보증금 or 수익률 꼼꼼히 확인 필요.(계약조건, 해지조항, 실제 영업 중인지, 계약서상 임대료와 실입금액 일치여부)
• 임차인 업종의 지속 가능성도 점검 필요. 트렌드만 좇은 ‘단기 유행 업종’이면 위험.
• 표면적인 수익률 뒤에 숨은 리스크는 꼭 따져보아야 합니다.
• ‘운영사’, ‘위탁관리사’, ‘확정수익’, ‘임대수익 보장’와 같은 홍보문구가 보인다면 철저히 확인!

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현재는 임차인이 있어도 언제 임차인이 사라질지 모릅니다. 인근 공실현황, 주변 동종업종, 시세를 면밀히 파악하고 신중히 투자를 결정하는 태도가 필요합니다. 첫 입은 떠먹여 줘도 두 번째 입부터는 스스로 먹어야 합니다!