묵시적 갱신 후 복비 부담은 세입자일까? 집주인일까?

안녕하세요. 일산동 부자 부동산, 부자 공인중개사 사무소, 부자 중개사입니다. 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 복비 부담 주체가 누구인지에 대해 상황별로 정리해 드려 보겠습니다.

 

1. 계약기간 만료 (끝나기) 전 퇴실(나가는)

계약서에 정해 진 계약기간을 미처 다 채우고 나가지 못할 경우 복비 부담은 임차인(세입자)입니다. 

임대인은 새로운 세입자를 통해 보장된 임대수익을 다시 얻을 수 있으므로 기존 임차인이 복비부담을 하고 나간다면 이 조건을 받아들입니다. 단, 기존 임차인이 복비부담을 하지 않는다면 남은 계약기간 동안 월세부담의 책임은 고스란히 기존 임차인에게 있으므로 임대인은 새로운 세입자를 받아들일 이유가 없습니다. 즉, 불리해지는 것은 기존 임차인이 되는 것입니다.

 

1) 계약기간 동안 보장된 임대인의 수익이 물거품이 되므로 계약기간은 반드시 지켜야 합니다.

2) 계약기간을 채우고 나가지 못하는 부분에 있어 임대인의 과실이 없다면 복비는 임차인 부담입니다.

3) 복비부담을 하지 않고 퇴실한다면 그에 상응하는 손해배상을 임대인에게 해주어야 합니다.

 

2. 재계약으로 새로운 계약서를 작성한 후 계약기간 만료 전 퇴실

재계약서에 정해 진 계약기간을 미처 다 채우고 나가지 못할 경우 복비 부담은 임차인(세입자)입니다. 위의 경우와 동일합니다.

 

3. 묵시적 갱신, 계약갱신 청구권으로 계약 기간 연장 중 이사를 가게 된 경우

묵시적 갱신이 된 상황에서 임차인의 사정으로 이사를 갈 경우 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 

 

이 경우 핵심은 누가 새로운 세입자를 주선했느냐입니다.

📌 기본 원칙

1. 묵시적 갱신 후 계약 해지는
   • 세입자가 3개월 전에 통보하면 → 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.
   • 이 3개월 동안은 계속 거주하거나, 월세를 부담할 책임이 있습니다.
2. 만약 3개월이 되기 전에 새로운 세입자가 들어오게 되면?
   • 기존 세입자의 계약은 그 시점에서 종료될 수 있습니다 (임대인과의 합의가 있을 경우).

 

🔍 복비는 누가 내나?

• 새로운 세입자를 기존 세입자가 직접 구한 경우
  👉 일반적으로 기존 세입자가 복비를 부담하는 분위기입니다.
  → "내가 조기 퇴거하니까 내가 책임지고 구하고, 그 비용도 부담한다"는 논리죠.
• 임대인이 중개사를 통해 새로운 세입자를 구한 경우
  👉 복비는 임대인과 새로운 세입자 간의 일반 계약처럼 처리됩니다.
  → 기존 세입자는 복비를 부담하지 않는 경우가 많습니다.

 

📝 실제 현장에서는?

• 관행상, 조기 퇴거를 원하는 세입자가 복비를 부담하는 경우가 많습니다.
• 특히, 임대인이 손해 없이 세입자 교체만 허용해 주는 경우에는
  → 복비 + 공실 리스크까지 세입자가 부담하는 식으로 조율되기도 해요.
• 3개월치 월세, 관리비, 복비를 미리 부담하고 보증금, 전세금을 빨리 받아 나오는 경우가 많습니다.  
• 3개월 내 새로운 세입자가 구해지면 임차인부담, 3개월 뒤 새로운 세입자가 구해지면 임대인 부담입니다.

 

4. 오랜 기간 갱신 후 만료 전 퇴실하는 경우

 

전월세 금액 인상 없이 오랜 기간 갱신으로 지냈다면 새로운 임차인을 구하면서 임대인이 전월세금액을 인상하는 경우가 있습니다. 이 경우 복비가 오르게 되는데 임차인이 새로운 임대차조건을 정할 수 없기에 기존 세입자가 임대인의 복비를 고스란히 부담해야 합니다.

 

 

묵시적 갱신, 계약 갱신 청구권 사용 이후 중토 퇴실하며 3개월이 지난 뒤에도 복비부담을 암시하는 특약은 무효입니다.