신탁 등기 된 집 누구와 어떻게 계약해야 할까? 계약 시 확인해야 할 사항

안녕하세요. 일산동 부자 부동산, 부자 공인중개사 사무소, 부자 중개사입니다. 신탁등기된 집은 현업에 종사 중인 중개사도 항상 조심하고 계약을 하는 당사자도 주의해야 하는 부분입니다. 신탁등기가 있다고 해서 무조건 계약할 수 없다 포기하는 것보다 어떻게 안전하게 거래할 수 있는 지를 알아보는 것이 중요합니다. 중개사는 충분히 설명하고 올바른 정보를 바탕으로 거래할 줄 아는 것이 참된 역할이라 생각합니다. 아래 정보를 통해 신탁등기된 집도 안전하게 거래하실 수 있기를 바랍니다.

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신탁이란?

신탁을 설정하는 자와 신탁을 인수하는 자간에 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하여 수탁자가 그 재산의 관리, 처분, 운영, 개발 등의 행위를 하게 하는 법률관계입니다.

소유주=위탁자=신탁자=채무자=설정자

신탁회사=수탁자=수익자=채권자=설정권자

 

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신탁등기란?

부동산 소유권이 신탁회사명의로 등기되어 있는 경우를 말하며, 일반 계약과 달리 계약 주체와 절차를 명확히 이해해야 할 필요가 있습니다.

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신탁등기 대체 왜하는 걸까?

1. 소유주가 일반은행 대출보다 더 많은 대출을 받기 위해서 합니다.

-신탁등기는 방공제(지역별 최우선변제금)를 하지 않습니다.

-대출금에 대해 "등기사항증명서 을구"에서 확인이 불가합니다.

-등기부 갑구(소유권에 관한 사항)에 신탁등기 표시를 합니다.

-대출금 등 상세 내용은 법원의 신탁원부로 확인해야 합니다. 

 

일반적인 은행대출-소유권이전 없이-근저당권(을구에 금액과 함께 등기)

유의해야 할 신탁대출-소유권이전 하고-신탁등기(갑구에 금액 없이 등기)

 

2. 신탁회사가 개발, 관리, 처분 권한이 있음을 "등기부 갑구"를 통해 제 3자에게 알리는 역할을 합니다.

-집주인이 임의로 매매, 임대차 계약을 하는 것이 불가합니다.

-신탁원부에 설정된 신탁회사와 계약을 하거나 또는 그들의 동의서가 필수입니다.

 

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제일 중요한 계약은 누구랑 해야할까?

반드시 신탁원부에 설정된 신탁회사 또는 우선 수익자와 해야 합니다.

또는 위 자들의 동의서 (계약만기 시 보증금을 책임지고 우선 반환해 주겠다는 사항이 명시된)를 받아야 합니다.

 

신탁등기된 주택, 상가는 주임법, 상임법의 보호를 받을 수 있습니다.

단, 신탁원부상의 수탁자(신탁회사) 동의 없이 작성된 경우는 대항할 수 없습니다.

즉, 경매 등의 진행 시 최우선변제금을 제외한 보증금을 모두 날릴 수 있습니다.

 

신탁등기된 물건의 소유권은 신탁회사에 있습니다. 임대차 계약도 신탁회사와 해야 하며 모든 대금은 신탁법인 계좌로 반드시 송금해야 합니다.

 

신탁원부에 신탁회사 동의 없이 계약해도 된다는 내용이 있거나 위탁자(=원소유주)에게 모두 위임한다는 내용이 있어도 신탁회사에서 임대차계약 우선수익 동의서를 받아야 합니다.

 

이는 신탁회사보다 임대 보증금을 먼저 봔환해 주겠다는 의미의 동의서입니다. 

이것을 갖추지 않으면 신탁회사가 우린 계약하는 것까지만 동의했지 임차인의 보증금까지 먼저 내주겠다고 한 적은 없다고 잡아뗄 수 있기 때문입니다.

 

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신탁회사 동의서 발급을 포함한 올바른 계약 절차

1. 중개사무소에서 도장을 찍기 전까지의 계약서를 만들어 은행(우선수익자)과 신탁회사(수탁자)에게 팩스를 보냅니다.

2. 은행은 "신탁부동산 임대차체결 동의서"를 신탁회사에 보냅니다.

3. 신탁회사는 위탁자에게 "신탁부동산 임대차계약 체결 요청서"의 양식을 보내주면 위탁자는 여기에 도장을 찍고 인감증명서를 동봉해서 신탁회사로 다시 팩스를 보냅니다.

4. 이후 신탁회사에서 "임대차 동의서"와 인감증명서를 보내줍니다.

5. 그 서류를 임대차계약서에 동봉하면 계약이 안전하게 완료됩니다.

6. 매매 잔금 시에는 대출 상환 말소서류를 문의하여 준비하고 잔금일에 상환 후, 신탁회사에게 신탁 해제 확인 서류를 받아서 법원에 소유권이전등기를 접수해야 합니다.

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신탁원부 발급방법

1. 오프라인 발급 방법 (등기소 방문)

• 장소: 관할 등기소(예: 서울중앙지방법원 등기국) 또는 법원 등기과.
• 필요 서류 및 정보:
  • 신탁원부 발급 신청서(등기소에서 제공).
  • 부동산의 정확한 주소.
  • 등기부등본에 명시된 신탁원부 번호(있으면 편리).
  • 신청인의 신분증.
• 절차:
  1. 등기소 방문 후 부동산 등기 관련 창구에서 번호표를 뽑음.
  2. 신청서에 부동산 주소, 신탁원부 발급 요청, 신청인 정보(성명, 연락처 등)를 기재.
  3. 신탁이 토지와 건물 모두에 적용되는지 모를 경우, 직원에게 주소로 조회 요청.
  4. 수수료 납부 후 신탁원부 수령.
• 수수료:
  • 기본 20장까지 1,200원.
  • 20장 초과 시 장당 50원 추가.
• 소요 시간: 즉시 발급(창구 혼잡도에 따라 다름).
• 장점: 비용이 저렴하고 직접 확인 가능.
• 단점: 등기소 방문 시간과 이동 비용 발생.

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2. 온라인 발급 방법

• • 인터넷 등기소 발급
  •  영구보존문서목록 체크하여 발급

차분하게 절차를 알려주고 안전하게 거래될 수 있도록 돕는 중개사와 함께 하시기 바랍니다. 신탁원부를 등기부등본처럼 반드시 발급받아 확인하시고 가계약금을 안전하게 신탁회사로 송금할 수 있도록 하셔야 합니다!