악성 임대인 말고 악성 임차인도 공개하라! 임대인의 알권리를 위하여

안녕하세요, 일산동 부자 부동산, 부자 공인중개사 사무소 부자 중개사입니다. 악성 임대인 조회 서비스를 통해 최소한의 전세 사기 예방이 가능하도록 제도가 마련되었죠? 이에 반해 선량한 임대인은 악성 임차인으로 피해를 보는 사례가 증가하고 있습니다. 

악성 임차인 유형과 해외 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

 

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악성 임차인 유형

 

• 월세 상습 체납: 가장 직접적인 경제적 피해를 유발합니다. 보증금으로도 충당되지 않는 장기 체납은 임대인에게 큰 부담입니다.
• 주택 및 기물 파손 쓰레기 집: 고의적이거나 심각한 과실로 인해 주택 내부 시설이나 가구를 심하게 훼손하는 경우입니다. 수리 비용뿐만 아니라 다음 임차인을 구하는 데도 어려움을 겪게 됩니다.
• 전과자 및 불법 행위 연루: 주택을 불법적인 활동(예: 도박장, 마약 거래, 성매매 등)에 이용하거나, 임차인 자신이 범죄에 연루되어 주택의 이미지를 실추시키고 다른 입주민에게 불안감을 조성하는 경우입니다.
• 이웃과의 잦은 마찰 및 소음 유발: 과도한 소음, 쓰레기 무단 투기, 폭력적인 행동 등으로 다른 입주민들에게 피해를 주고 건물 전체의 평판을 떨어뜨립니다.
• 계약 조건 위반: 반려동물 금지 조항 위반, 무단 전대, 계약된 인원보다 많은 사람이 거주하는 등의 계약 위반 행위를 반복하는 경우입니다.
• 비협조적이거나 의사소통이 어려운 임차인: 정당한 사유(수리, 점검 등)로 방문을 요청해도 거부하거나, 문제 발생 시 의사소통 자체가 어려운 경우 관리에 큰 어려움을 겪습니다.
• 악의적인 민원 제기: 사소한 문제를 빌미로 지속적이고 악의적으로 민원을 제기하여 임대인을 괴롭히는 경우도 있습니다.

 

 

 

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해외의 악성 임차인 정보 공유 사례

해외 여러 국가에서는 이미 다양한 형태로 임차인 정보를 공유하거나 조회할 수 있는 시스템이 존재합니다. 다만, 이러한 정보 공유는 개인정보보호 규정과의 균형을 맞추는 것이 중요하며, 주로 다음과 같은 방식으로 이루어집니다.

• 민간 신용평가기관 및 임차인 심사 서비스: 미국, 영국, 캐나다 등에서는 민간 기업들이 임차인의 신용 정보, 과거 임대료 지불 내역, 범죄 기록, 퇴거 기록 등을 수집하여 임대인에게 제공하는 서비스를 운영합니다. Equifax, Experian, TransUnion과 같은 대형 신용평가기관들이 이러한 서비스를 제공하며, 전문 임차인 심사 회사(Tenant Screening Services)도 다수 존재합니다. 임대인은 예비 임차인의 동의를 얻어 이러한 정보를 조회하고 임대 계약 체결 여부를 결정합니다.
• 임대인 협회 또는 커뮤니티 내부 정보 공유: 일부 국가에서는 임대인 협회나 지역 커뮤니티 차원에서 제한적으로 악성 임차인 정보를 공유하기도 합니다. 하지만 이는 공식적인 시스템이라기보다는 비공식적인 네트워크에 가까우며, 명예훼손이나 개인정보보호법 위반의 소지가 있어 주의를 요합니다.
• 법원 기록 조회: 대부분의 국가에서 소송 기록은 공개되므로, 과거 임대차 관련 소송(강제 퇴거, 손해배상 청구 등) 기록을 통해 임차인의 문제를 간접적으로 파악할 수 있습니다.

주의할 점: 이러한 정보 공유 시스템은 개인정보보호법의 엄격한 규제를 받습니다. 정보의 정확성, 접근 권한, 정보 수정 및 삭제 절차 등이 법적으로 보장되어야 하며, 무분별한 '블랙리스트' 운영은 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

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보증인 개념을 도입한 프랑스

프랑스에서 집을 임차할 때, 특히 외국인이거나 소득이 불안정한 학생, 사회 초년생의 경우 임대인들은 거의 반드시 보증인을 요구합니다. 이는 임대료 미납의 위험을 줄이기 위한 강력한 안전장치로 여겨집니다.

보증인이 되기 위해서는 일반적으로 다음과 같은 조건과 정보 공개가 필요합니다.

1. 안정적인 소득 증명: 보증인은 임차인의 월세의 최소 3배 이상의 월 소득을 가지고 있음을 증명해야 하는 경우가 많습니다. 이는 보증인이 자신의 생활을 유지하면서도 임차인의 월세를 대신 납부할 충분한 경제적 능력이 있는지를 판단하기 위함입니다.
2. 직업 및 고용 상태 증명:
   • 고용 계약서 (Contrat de travail): 특히 CDI (Contrat à Durée Indéterminée, 무기한 고용 계약)와 같이 안정적인 고용 형태를 선호합니다. CDD (Contrat à Durée Déterminée, 기간제 고용 계약)의 경우 남은 계약 기간 등을 고려합니다.
   • 최근 3개월치 급여 명세서 (Bulletins de salaire): 소득의 안정성과 규모를 증명하는 핵심 서류입니다.
   • 세금 납부 증명서 (Avis d'imposition): 연간 소득을 확인할 수 있는 공적 자료입니다.
3. 신분 증명: 유효한 신분증 (Carte d'identité) 또는 체류증 (Titre de séjour) 사본.
4. 거주지 증명: 최근 3개월 이내의 공과금 납부 영수증 (전기, 가스, 수도 요금 등) 또는 집주인으로부터 받은 거주 확인서 (Attestation d'hébergement).
5. 은행 계좌 정보 (RIB - Relevé d'Identité Bancaire): 자동 이체 등을 위한 정보입니다.

보증인의 종류

• 물리적 보증인 (Garant physique): 부모, 친척, 친구 등 개인입니다. 일반적으로 프랑스 내에 거주하고 안정적인 소득이 있는 사람이어야 합니다.
• 기관 보증 (Garantie institutionnelle 또는 Caution bancaire): 은행이나 특정 기관이 보증을 서주는 형태입니다. 은행에 일정 금액을 예치하거나 수수료를 지불해야 합니다.
• 국가 보증 제도 (Visale - Visa pour le Logement et l'Emploi): 특정 조건을 충족하는 청년, 학생, 불안정 고용 상태의 근로자 등을 위해 프랑스 정부(Action Logement)가 제공하는 무료 보증 제도입니다.

정보 공개의 상세 수준

말씀하신 것처럼, 보증인은 자신의 재정 상태와 직업에 대한 매우 상세한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 이는 임대인 입장에서 임차인의 채무 불이행 위험을 보증인을 통해 확실하게 담보받기 위함입니다. 단순히 "보증인이 있다"는 사실만으로는 부족하며, 보증인이 실제로 변제 능력이 있는지를 임대인이 직접 서류를 통해 확인하는 과정이 필수적입니다.

프랑스의 이러한 보증인 제도는 임차인에게는 집을 구하는 데 있어 큰 장벽이 되기도 하지만, 임대인에게는 안정적인 임대료 수입을 보장하는 중요한 역할을 합니다.

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정보의 비대칭성으로 인한 계약 파기 사례

 

 

 

• 집주인의 계약 해지 통보:
  • 처음에는 집주인이 조두순 측과 임대차 계약을 체결했으나, 입주 예정자가 조두순이라는 사실을 뒤늦게 알게 되거나, 혹은 알았더라도 주변의 거센 항의와 신변의 위협을 느껴 계약 해지를 통보한 것으로 알려졌습니다.
  • 일부 보도에 따르면, 집주인은 "조두순 부부인 줄 몰랐다", "알았다면 계약하지 않았을 것"이라는 입장을 밝히기도 했습니다.
• 사회적 압박 및 주민 반발:
  • 조두순의 거주 예정지 주변으로 시민단체와 유튜버 등이 몰려들면서 소란이 일었고, 지역 주민들의 불안감은 극에 달했습니다.
  • 건물주에게도 항의가 빗발쳤으며, 이는 계약 해지를 결정하는 데 큰 압박으로 작용했을 가능성이 높습니다.
• 법적 쟁점:
  • 임대차 계약은 원칙적으로 상호 합의에 의해 해지되거나, 계약서에 명시된 해지 사유가 발생했을 때, 또는 법적 해지 사유(예: 임차인의 중대한 계약 위반)가 있을 때 해지할 수 있습니다.
  • 조두순의 경우, 임차인 본인의 범죄 전력이나 사회적 평판 그 자체가 계약 해지의 직접적인 법적 사유가 되기는 어렵다는 시각도 있었습니다. 하지만 임대인 측에서는 '기망에 의한 계약' (임차인의 신분을 속였다고 주장)이나 '사정 변경으로 인한 계약 해지' 등을 주장할 여지도 거론되었습니다.
  • 결과적으로는 상호 합의 또는 임대인의 일방적인 계약 해지 후 법적 분쟁으로 이어지기보다는, 조두순 측이 다른 거처를 알아보는 방향으로 일단락된 것으로 보입니다.

 

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악성 임차인의 유형은 날이 갈수록 다양화되고 있습니다. 선량한 임대인에게 큰 경제적, 정신적 피해를 줄 수 있고 가까운 이웃에게 피해를 끼치는 만큼 하루빨리 악성 임차인 조회 서비스가 마련되어 상호 간에 정보의 대칭성이 갖춰지길 바라봅니다.