건축물 대장과 실제 호실이 다를 때 전입 신고 방법

안녕하세요, 일산동 부자 부동산, 부자 공인중개사 사무소, 부자 중개사입니다. 아파트의 경우, 대부분 건축물대장과 현관문 호실이 99.9% 일치합니다.

하지만 원투룸, 다가구, 빌라, 다세대 등에서 간혹 내 눈으로 보이는 건물동과 현관문 호실이 실제 건축물대장과 다른 경우가 종종 있습니다.

 

내 눈으로 보기에는 D동이라고 보이고 102호라 현관문에 붙어있지만, 실제 건축물대장에는 B동 102호가 맞거나 D동 101호가 맞는 경우가 있습니다.

잘못 신고했다가는 보증금이 날아가는 문제인 만큼, 어떻게 계약서를 작성하고 전입신고해야 하는지 알아보겠습니다.

 

 

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동 호수 왜 제대로 확인해야 할까?

계약서를 엉뚱한 주소지로 기재하여 전입신고를 잘못하고 확정일자를 잘못 받아 둘 경우 대항력, 최우선변제권, 우선변제권이 없기에 반드시 잘 확인하셔야 하여 합니다.

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건축물대장과 실제가 다르다면?

빌라의 동 호수가 건축물대장에는 'B동'으로 되어 있고 실제 건물 외관에는 'D동'으로 표시되어 있을 때, 전입신고와 임대차계약서 작성 시에는 반드시 **건축물대장에 기재된 동(즉, B동)**을 기준으로 주소를 기재해야 합니다.

 

전입신고는 건축물대장 기준으로 해야 대항력을 인정받을 수 있습니다.
공동주택(빌라, 아파트, 연립주택 등)의 경우, 전입신고와 임대차계약서 모두 건축물대장에 기재된 동·호수와 일치해야만 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추게 되어, 보증금 보호 등 법적 권리를 제대로 행사할 수 있습니다.

 

실제 건물 외관(현관 등)에 표시된 동·호수와 다르더라도, 반드시 공부(公簿, 즉 건축물대장) 상의 동·호수를 기재해야 합니다.
현장에 표시된 동·호수로 신고하거나 계약서를 작성하면, 나중에 분쟁이나 경매 등에서 임차인 보호를 받지 못할 수 있습니다.

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특약 사항에 이 문구를 추가하자!

계약서 특약란에

“본 계약의 임대목적물은 건축물대장상 B동(실제 외관상 D동) 임을 상호 확인함.”
와 같이 명시해 두면 추후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

또 하나 만일의 경우, 등기부등본과 건축물대장의 주소가 다를 경우에도 건축물대장을 우선 기준으로 삼으세요.

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이미 전입신고가 잘못됐다면?

이미 잘못 전입신고된 경우, 소급해서 대항력을 인정받을 수 없습니다. 하루라도 빨리 올바르게 정정하여 전입신고와 대항력을 갖추는 것이 필요합니다!

 

임차인이 전입신고를 잘못해서(예: 주소, 동·호수 오기 등) 대항력을 갖추지 못한 상태라면, 이후에 주소를 올바르게 정정하더라도 정정한 시점부터 대항력이 발생합니다. 즉, 올바르게 정정된 시점에 대항력이 생기며, 과거로 소급해서 인정되지 않습니다.

 

단독주택의 경우에도 지번이 정확히 일치해야 하고, 공동주택(아파트, 빌라 등)은 동·호수까지 정확히 일치해야 대항력이 발생합니다. 잘못 기재된 상태에서는 대항력이 없으며, 정정한 날부터 대항력이 새로 발생합니다.

 

예외적으로, 임차인이 전입신고를 정확히 했음에도 공무원의 실수로 주민등록표에 오류가 생긴 경우라면, 이미 취득한 대항력이 소멸하지 않는다는 판례가 있습니다. 하지만 임차인 본인의 실수로 잘못 신고한 경우에는 소급 인정이 되지 않습니다.

 

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집주인의 오표기로 중개사도 잘못 알고 계약서를 작성하여 세입자가 피해본 경우라면?

집주인의 과실로 인해 건물 외관에 오표기가 되어 있는 경우, 중개사의 책임 여부는 중개사가 해당 사실을 인지했는지, 또 계약 당시 적절한 설명과 확인을 했는지에 따라 달라집니다.

 

공인중개사는 임대차계약 체결 시, 실제 주소(건축물대장 기준)와 외관 표기 등 중요한 정보를 확인하고 임차인에게 정확히 설명할 의무가 있습니다.

 

만약 중개사가 집주인의 오표기 사실을 알면서도 이를 임차인에게 설명하지 않거나, 확인하지 않은 채 계약을 진행했다면, 중개사도 과실 책임이 인정될 수 있습니다.

 

집주인이 외관에 잘못 표시한 것이지만, 중개사가 건축물대장 등 공식 자료를 확인하지 않거나, 그 사실을 임차인에게 알리지 않았다면, 중개사도 손해배상 책임이 있을 수 있습니다.

 

다만, 중개사가 모든 절차를 충실히 이행했고, 임차인에게 실제 주소를 명확히 안내했다면, 중개사의 과실은 인정되지 않을 수 있습니다.

 

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설마 있겠어 싶으시죠? 실무에서는 꽤나 흔한 일입니다. 반드시 제대로 확인하셔야 합니다!