재건축 절차와 재건축 방식 신탁 방식은 절차도 다른가요?

안녕하세요. 일산동 부자 공인중개사 사무소, 일산동 부자 부동산, 부자 중개사입니다. 일산 후곡마을은 1기 신도시 선도지구에 해당합니다. 3,4,10,15단지가 한국토지신탁과 함께 신탁방식으로 재건축을 진행하는 것에 동의했다고 합니다.

재건축 방식 중의 하나인 신탁방식과 그 외 방식을 알아보고 방식에 따른 재건축절차가 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

참고사항으로 1기 선도지구는 아래와 같습니다.

백송마을 1·2·3·5단지(2천732호),

후곡마을 3·4·10·15단지(2천564호),

강촌마을 3·5·7·8단지(3천616호),

정발마을 2·3단지(262호)이며

선정 물량은 총 9천174호이다.

 

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1. 재건축 방식의 종류

재건축 사업은 크게 조합방식, 신탁방식, 그리고 최근 도입된 리츠방식 등으로 나뉩니다.

① 조합방식

• 구성: 재건축 조합을 주민들이 직접 구성해 추진합니다.
• 특징:
  • 소유주들이 조합원을 결성하고, 재건축 계획 수립, 사업 진행, 자금 조달, 시공사 선정 등을 모두 조합이 주도합니다.
  • 조합장이 중요한 역할을 하고, 주민 간 갈등이나 의사결정 지연 문제가 발생할 수 있습니다.
• 장점:
  • 주민들이 직접 결정할 수 있어 사업의 자율성이 높습니다.
  • 사업 비용이 상대적으로 저렴할 수 있습니다.
• 단점:
  • 전문성이 부족하면 사업이 지연될 가능성이 있습니다.
  • 투명성이 부족할 경우 비리나 갈등이 생길 수 있습니다.

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② 신탁방식

• 구성: 신탁회사가 사업을 주도하고 관리합니다.
• 특징:
  • 토지와 건물을 소유한 주민들이 소유권을 신탁회사에 이전합니다.
  • 신탁회사가 사업계획, 자금 관리, 시공사 선정 등 모든 과정을 주도합니다.
• 장점:
  • 신탁회사가 전문성을 바탕으로 사업을 효율적으로 진행할 수 있습니다.
  • 투명성이 높아 비용이나 분쟁 문제가 줄어듭니다.
  • 갈등이나 의사결정 지연을 최소화할 수 있습니다.
• 단점:
  • 신탁회사가 수수료(통상 사업비의 6~8%)를 받기 때문에 비용이 더 들어갑니다.
  • 주민들의 의사결정 권한이 제한될 수 있습니다.

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③ 리츠(REITs) 방식

• 구성: 부동산투자회사(리츠)가 사업 주체가 되어 투자금을 모집하고, 사업을 진행합니다.
• 특징:
  • 리츠가 투자금을 끌어오고 사업을 수행합니다.
  • 소유주들이 리츠의 주주로 참여하게 됩니다.
• 장점:
  • 외부 자본 유치가 용이합니다.
  • 사업의 리스크를 분산할 수 있습니다.
• 단점:
  • 리츠의 사업성과에 따라 투자 이익이 달라질 수 있습니다.
  • 소유주 입장에서 사업의 통제력이 약해질 수 있습니다.

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2. 신탁방식의 장단점과 고려사항

신탁방식은 특히 전문성과 투명성이 필요한 재건축에서 주목받고 있습니다. 예를 들어, 주민 간 갈등이 심한 단지나 의사결정이 늦어지는 곳에서 신탁방식이 선호됩니다. 다만, 주민들의 재건축 비용 부담이 늘어날 수 있기 때문에 수익성이 높은 지역에서 주로 선택됩니다.

 

• 전문성: 신탁사가 재건축 전문가로서 법적, 행정적, 재정적 리스크를 관리.
• 투명성: 자금 관리가 신탁사에 의해 철저히 이루어져 비리 가능성이 낮음.
• 효율성: 의사결정과 사업 진행이 빠름(조합 설립 과정 생략).

 

• 수익성: 신탁수수료(6~8%)가 추가되므로, 사업성이 충분히 높은 지역에 적합.
• 주민 신뢰: 주민들이 신탁사에 대한 신뢰를 바탕으로 동의할 필요가 있음.
• 통제권: 주민의 의사결정 권한이 줄어들 가능성을 고려.

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1. 재건축의 기본 절차 (조합방식 기준)

① 추진위 구성 및 승인

• 소유자들이 모여 재건축 추진위원회를 구성합니다.
• 관할 구청에 추진위 승인 신청을 합니다.

② 조합 설립 인가

• 주민들이 조합원을 구성하고, 조합설립 동의서를 받습니다.
  • 동의율: 토지 소유자 75% 이상, 면적 기준 75% 이상 동의 필요.
• 관할 구청에 조합 설립인가 신청 → 승인 후 공식 조합 설립.

③ 사업계획 수립 및 승인

• 조합이 정비사업의 사업계획서(정비계획, 분양계획 등)를 수립합니다.
• 관할 구청에 사업시행인가 신청 → 승인 후 시행 가능.

④ 시공사 선정

• 조합이 시공사를 선정합니다.
• 입찰 방식: 공개 입찰이나 수의계약 등으로 결정.

⑤ 관리처분계획 수립

• 주민 재산 배분 계획(조합원 분양, 일반 분양)을 포함한 관리처분계획을 수립합니다.
• 관할 구청에 관리처분계획인가 신청 → 승인 후 추진.

⑥ 철거 및 착공

• 기존 건물을 철거하고 착공.
• 이후 완공 및 준공인가 후 입주.

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2. 신탁방식을 선택한 경우의 절차

신탁방식에서는 위의 절차 중 조합 설립 과정이 생략되고, 신탁회사가 대부분의 역할을 맡습니다.

① 신탁사와 계약 체결

• 토지 및 건물 소유주들이 신탁방식 재건축 추진위원회를 구성합니다.
• 소유주들과 신탁사가 계약을 체결하며, 소유권을 신탁사에 이전(소유권 신탁)합니다.

② 신탁사 주도 사업 추진

• 신탁사가 사업을 주도적으로 관리합니다.
  • 사업계획 수립
  • 자금 조달 및 관리
  • 시공사 선정
  • 사업 진행의 모든 행정 절차

③ 주민 동의 확보

• 신탁사와 소유주 간 계약 체결 이후, 재건축 사업 추진에 필요한 주민 동의(보통 75%)를 받습니다.
• 이후 관할 구청에 사업시행인가 신청.

④ 관리처분계획 및 사업 진행

• 신탁사가 관리처분계획을 수립하고 관할 구청의 승인을 받습니다.
• 이후 철거, 착공, 준공 등은 신탁사가 전 과정을 주도합니다.

 

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일산 후곡마을은 1기 선도지구로서 수익성이 높을 것으로 예상됩니다. 일산역 역세권 대단지가 벌써부터 기대됩니다. 많은 관심 가져주시면 감사하겠습니다.