해외 부동산 투자 - 일본 부동산 사고 팔기는 한국보다 쉬울까?

안녕하세요. 일산동 부자 부동산, 일산동 부자 공인중개사 사무소, 부자 중개사입니다. 우리나라 부동산 구매자 가운데 외국인이 차지하는 비율이 점점 늘어나고 있다는 사실 알고 계셨나요? 미국, 중국등 다양한 국적의 투자자가 한국 부동산에 투자하고 잇듯 일본 부동산도 요즘 한국을 비롯한 해외 투자자가 차지하는 비중이 늘어나고 있다고 합니다.

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일본 부동산 사이트

한국에서 인터넷으로 일본 부동산을 검색해본다면 아래 사이트가 접근성이 좋습니다. 크롬 브라우저의 번역 기능을 켜면 대략적인 정보 확인이 가능합니다. “오른쪽 위 메뉴 → 번역 → 한국어” 설정하면 됩니다.

1. Best-Estate.jp

• 특징: 외국인 전문 부동산 검색 사이트로, 한국어를 포함한 다국어(영어, 중국어, 베트남어 등) 지원. 일본 내 외국인 입주가 가능한 매물만 모아놓아서 투자나 임대 목적으로 접근하기 쉬움.
• 장점: 한국어로 상담 요청이 가능하고, 스마트폰으로 계약까지 진행할 수 있음. 초기 비용(보증금, 사례금 등)이 낮은 매물도 많아 초보 투자자에게 유리.
• 접근성: 한국에서 접속해도 인터페이스가 직관적이고 번역 없이 바로 이해 가능.
• URL: www.best-estate.jp

2. SUUMO (스모)

• 특징: 일본에서 가장 큰 부동산 포털 사이트 중 하나로, 매물 수가 압도적으로 많음. 주로 일본인을 타겟으로 하지만, 매물 정보가 상세하고 지역별 검색이 편리.
• 장점: 한국어는 지원 안 되지만, 크롬 브라우저의 자동 번역 기능을 쓰면 대략적인 정보 파악이 가능. 도쿄, 오사카 등 주요 도시 매물이 풍부.
• 단점: 외국인 입주 가능 여부를 개별 확인해야 해서 추가 문의가 필요할 수 있음.
• URL: suumo.jp

3. JRE 일본부동산 (Japan-Real.com)

• 특징: 한국인을 포함한 외국인 투자자를 위해 설계된 사이트로, 한국어로 된 검색 옵션과 상담 서비스를 제공.
• 장점: 신주쿠, 시부야 같은 주요 지역 매물을 간편 검색할 수 있고, 임대와 매매 정보가 분리돼 있어 투자 목적에 따라 쉽게 접근 가능. 한국에서 전화나 메일로 문의도 가능.
• 단점: 매물 수가 대형 사이트(SUUMO, at home 등)에 비해 적을 수 있음.
• URL: www.japan-real.com

4. at home (앳홈)

• 특징: 일본 부동산 업자들이 많이 사용하는 사이트로, SUUMO나 HOMES에 없는 독점 매물을 찾을 수 있음.
• 장점: 한국어는 없지만, 구글 번역으로 충분히 이해할 수 있을 정도로 UI가 단순해. 투자용 소형 맨션 같은 매물이 많아 월세 수익을 노리는 경우 유용.
• 단점: 외국인 친화적이지 않아 관리회사나 중개사와의 소통이 필요함.
• URL: www.athome.co.jp

5. 아주르 (Azure Planning)

• 특징: 일본 현지 부동산이지만 한국어 상담과 원격 계약을 지원하는 한인 운영 사이트. 유학, 취업, 투자 등 다양한 목적에 맞춘 매물이 있음.
• 장점: 한국 번호(1877-6105)로 문의 가능하고, 카카오톡이나 전화로 조건을 말하면 맞춤 매물을 제안해줌. 한국에서 계약 후 입주까지 연결되는 시스템이 편리함.
• 단점: 주로 도쿄와 오사카 중심이라 지방 매물은 제한적일 수 있음.
• URL: www.azureplanning.com

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일본 부동산 시장 특징

장기적으로 안정적인 임대 수요가 존재하는 시장입니다. 특히 도쿄, 오사카, 나고야 같은 대도시에서는 직주 근접성과 높은 인구 밀도로 인해 월세 수익을 기대할 수 있는 주거용 부동산(맨션, 아파트 등)이 인기 있습니다. 우리나라와 달리 일본은 부동산 가격이 급등락 하기보다는 완만한 상승세를 보이며, 임대 수익률(약 3~6%)이 매매 차익보다 중요한 투자 포인트로 여겨집니다. 또한, 일본은 법적·행정적 시스템이 투명하고 외국인 투자자도 비교적 쉽게 접근할 수 있다는 점이 특징입니다. 일본은 부동산 정책에 갑작스러운 변화가 거의 없어 예측가능하다는 점이 장점이며 저금리 기조인 것 또한 매력적으로 다가오는 부분입니다. 

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일본 부동산 시장과 우리나라 부동산 차이점

일본 자국민 다주택자나 투자 목적으로 부동산을 소유한 사람들은 대부분 관리회사를 통해 임대를 운영합니다. 특히 도쿄나 오사카 같은 대도시에서는 소유자가 직접 임차인을 관리하는 경우가 드물고, 지방에서도 노후 주택이나 상업용 부동산을 보유한 경우 관리회사를 선호하는 경향이 있습니다. 이는 일본의 임대 시장이 체계적이고 법적으로 까다로운 편이라 개인이 모든 책임을 감당하기 어렵기 때문입니다.

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일본 중개사=부동산 거래사

• 역할: 부동산 매매나 임대차 계약의 중개, 계약서 작성, 중요 사항 설명(重要事項説明) 등을 담당. 한국의 공인중개사와 거의 동일한 역할.
• 자격: 국가 자격 시험(宅建試験)을 통과해야 해야함. 시험은 매년 10월에 열리고, 부동산 관련 법률(민법, 부동산 등기법), 세금, 건축 규제 등을 다루며 합격률은 약 15~20%로 꽤 까다로운 편.
• 필요성: 일본 법상 부동산 중개업소(不動産業者)를 운영하려면 직원 5명당 1명 이상이 이 자격을 보유해야 함. 

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관리회사와 부동산 거래사의 관계

• 분업 구조: 일본에서는 중개(부동산 거래사)와 관리(관리회사)가 분리된 경우가 많습니다. 예를 들어, 부동산 거래사가 매물 중개와 계약을 성사시키면, 이후 임대 관리는 관리회사에 위탁하는 식입니다 다만, 대형 부동산 회사(예: 미츠이 부동산, 스미토모 부동산) 중엔 중개와 관리를 모두 제공하는 곳도 있습니다.

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 관리회사와 보증인 회사 차이점

보증인회사

• 역할: 임차인이 월세를 못 내거나 계약 조건을 위반했을 때, 임대인을 대신해 손실을 보장해주는 곳. 쉽게 말해, 임차인의 “재정적 보증인” 역할을 대신함.
• 주요 기능:
  • 월세 보증: 임차인이 월세를 연체하면 보증인 회사가 대신 지급하고, 나중에 임차인에게 청구.
  • 법적 지원: 퇴거 요구나 손해배상 같은 법적 분쟁에서 임대인을 지원.
  • 초기 비용: 임차인이 계약 시 보증료(보통 월세의 50~100%)를 내야 함.
• 누가 이용하나?: 일본에선 전통적으로 가족이나 지인이 보증인이 됐지만, 최근엔 외국인이나 독립적인 젊은 층이 많아지면서 보증인 회사를 필수로 요구하는 임대인이 늘어남.

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관리회사

• 역할: 부동산 소유자를 대신해 임대 운영 전반을 관리하는 업체. 임대인과 임차인 사이에서 실무를 처리하며, 부동산의 가치를 유지하고 수익을 극대화하는 데 초점이 맞춰져 있음.
• 주요 기능:
  • 임차인 모집: 공실이 생기면 새 세입자를 찾아 계약까지 연결.
  • 월세 수금: 임차인에게서 월세를 받아 임대인에게 전달.
  • 유지보수: 건물 수리, 청소, 설비 점검 등을 관리.
  • 세무 대행: 세금 신고나 납부를 지원.
• 누가 이용하나?: 주로 부동산 소유자(임대인)가 고용. 특히 외국인 투자자나 바쁜 다주택자가 관리 부담을 덜려고 많이 사용..

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일본 부동산 투자 시 유의점

 

모든 투자는 리스크가 있기 마련입니다. 자산이 해외에 위치하다 보니 물리적 거리 제약으로 임장 등이 제한됩니다. 정보 수집에 제한이 있을 수 있어 적정 가치 평가에 어려움이 있습니다. 일본은 다주택자와 고가 주택에 대한 중과세는 없지만 부동산 단기 보유에 따른 양도세 부담이 크다는 점을 유의해야 합니다. 일본 부동산 투자 성공의 핵심은 관리회사의 선정에 있습니다. 자문회사를 통해 검증된 관리회사를 선택하면 리스크를 줄이고 안정적인 운영을 기대할 수 있습니다.

 

 

 

부동산 투자는 국내에서 하기도 어려운 점이 많습니다. 해외 투자시에는 더더욱 신중을 기하시고 내가 아닌 자를 전적으로 믿고 투자하는 일은 없어야합니다.