재건축 분담금 줄이기 이런 방법도 있었구나?!

안녕하세요. 일산동 부자 공인중개사 사무소, 일산동 부자 부동산, 부자 중개사입니다. 여러분은 우리 집이 재건축된다면 어떨지 생각해 보신 적 있나요? 아무래도 마냥 좋아하는 시대는 끝났다 느끼실 텐데요. 치솟는 재건축 분담금이 바로 그 원인인입니다.

 

일각에서는 분담금을 줄일 수 있는 방법을 다각도로 모색하고 있습니다. 더이상 남의 일이 아닌 재건축 시대, 미리 알아두신다면 도움 되시리라 생각합니다.

 

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재건축분담금 상승 원인

1. 토지 및 건축자재 가격 상승: 도시화와 인구 증가로 토지 가격이 오르고, 건축자재 비용도 증가하고 있습니다.
2. 규제 강화: 환경 및 안전 규제가 강화되면서 추가 비용이 발생합니다.
3. 설계 및 시공 비용: 고급화된 설계와 시공 기술로 인해 비용이 증가합니다.
4. 금리 상승: 금리 상승으로 자금 조달 비용이 늘어납니다.

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재건축 왜 해야 하나?

1. 안전성 확보:
   • 노후화된 건물은 내진 성능이 약해 지진 등 재해에 취약합니다.
   • 재건축을 통해 안전한 주거 환경을 조성할 수 있습니다.
2. 주거 환경 개선:
   • 단열, 환기, 설비 등 현대적인 주거 수요를 충족시키기 위해 재건축이 필요합니다.
3. 도시 경쟁력 강화:
   • 노후된 도심 지역을 재건축해 도시의 기능과 이미지를 개선할 수 있습니다.
   • 새 아파트를 선호하는 문화와 현대적인 설계, 최신 시설을 갖춘 주거공간을 반영하여 한정된 도심에 많은 인구가 모여 살 수 있도록 해야합니다.
4. 경제적 효과:
   • 재건축은 건설업계와 관련 산업에 일자리를 창출하고, 경제를 활성화합니다.
   • 노후화된 건물은 가치가 떨어져 부동산 특히 아파트를 자산으로 생각하는 우리나라에서는 자산의 가치를 높이기 위해 필요합니다.
   • 건설사에게도 큰 수익을 창출하는 사업으로서 신규 건설보다 사업 승인이 용이합니다.

 

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분담금 줄이는 방법

1. 철거 비용 절감 방법

1. 폭파(발파) 방식:
   • 장점: 빠른 시간 내에 철거가 가능하며, 인건비를 절감할 수 있습니다.
   • 단점: 안전 문제와 환경오염(먼지, 소음 등)이 발생할 수 있습니다.
   • 개선 방안: 폭파 방식을 사용하되, 환경 영향을 최소화하는 기술(먼지 억제 장치 등)을 도입합니다.
2. 부분 철거와 재활용:
   • 건물의 일부만 철거하고, 나머지 부분은 리모델링에 활용합니다.
   • 철거 비용을 줄이는 동시에 자재를 재활용할 수 있습니다.
3. 친환경 철거 기술:
   • 철거 과정에서 발생하는 폐기물을 재활용하는 기술을 도입합니다.
   • 예: 콘크리트를 분쇄해 골재로 재사용하거나, 철근을 재활용합니다.

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2. 자재 비용 절감 방법

• 표준화된 자재 사용:
  • 대량 생산이 가능한 표준화된 자재를 사용해 비용을 절감합니다.
  • 예: 표준화된 창호, 도어, 타일 등을 사용합니다.
• 국산 자재 활용:
  • 수입 자재 대신 국내에서 생산된 자재를 사용해 비용을 줄입니다.
  • 국산 자재의 품질이 개선되면서 비용 대비 효율성이 높아지고 있습니다.
• 친환경 자재 사용:
  • 저렴하면서도 환경 친화적인 자재를 사용해 장기적인 유지보수 비용을 절감합니다.
  • 예: 재활용 소재, 에너지 효율이 높은 단열재 등.
• BIM(건축 정보 모델링) 기술 활용:
  • BIM을 통해 자재 사용량을 정밀하게 계산해 낭비를 줄입니다.
  • 공사 과정에서 발생할 수 있는 오류를 미리 예방해 추가 비용을 절감합니다.

• 마이너스 옵션 활용:
  • 소비자의 선택 폭을 증가시켜 사용하지 않을 고급인테리어와 스마트홈시스템을 빼야 합니다.
  • 예) 대우건설의 미국 뉴욕 맨해튼에 70층짜리 주상복합 아파트는 펜트하우스 층은 분양 직전까지 시멘트 바닥만 깔려 있었습니다. 수분양자가 본인의 취향에 맞춰 인테리어 등을 고를 테니, 굳이 설치했다가 철거돼 낭비할 자재가 없도록 비워둔 것입니다.

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3. 공사 기간 단축 방법

1. 모듈러 건축 방식:
   • 공장에서 미리 제작된 모듈을 현장에서 조립하는 방식입니다.
   • 공사 기간을 크게 단축할 수 있으며, 인건비와 자재 비용도 절감됩니다.
2. 병렬 공사 방식:
   • 여러 공정을 동시에 진행해 공사 기간을 단축합니다.
   • 예: 철거와 동시에 설계를 진행하거나, 외부 공사와 내부 인테리어를 병행합니다.
3. 24시간 교대 근무:
   • 공사 현장을 24시간 운영해 공사 기간을 단축합니다.
   • 단, 소음과 안전 문제를 고려해 주변 환경에 피해가 가지 않도록 관리해야 합니다.

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4. 재건축 대신 리모델링 고려

1. 부분 리모델링:
   • 건물의 노후된 부분만 개선해 비용을 절감합니다.
   • 예: 외벽 단열 강화, 창호 교체, 설비 시스템 업그레이드 등.
2. 에너지 효율 개선:
   • 기존 건물에 에너지 효율적인 설비(태양광 패널, 고효율 보일러 등)를 추가해 운영 비용을 줄입니다.
   • 장기적으로 분담금 부담을 줄일 수 있습니다.
3. 스마트 기술 도입:
   • IoT(사물인터넷) 기술을 활용해 건물의 에너지 사용을 최적화합니다.
   • 예: 스마트 조명, 스마트 온도 조절 시스템 등.

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5. 정부 및 지자체 지원 활용

1. 재건축·재개발 지원 정책:
   • 정부나 지자체에서 제공하는 재건축 지원금, 세제 혜택 등을 적극 활용합니다.
   • 예: 주거 환경 개선 보조금, 저리 융자 등.
2. 공공-민간 협력(PPP):
   • 공공기관과 민간 건설사가 협력해 비용을 분담하는 방식을 고려합니다.
   • 공공기관이 토지를 제공하고, 민간 건설사가 시공을 담당하는 방식입니다.

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6. 주민 협의를 통한 비용 절감

1. 합리적인 분담금 산정:
   • 주민 간 합의를 통해 분담금을 공정하게 배분합니다.
   • 불필요한 사업비(과도한 설계 비용 등)를 줄이는 방안을 모색합니다.
2. 자체 감리 제도 도입:
   • 주민들이 직접 감리 팀을 구성해 공사 비용을 감시하고, 불필요한 지출을 방지합니다.

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7. 주택연금 도입을 통한 분담금 완화

 

고령의 재개발·재건축 조합원이 주택연금을 활용하여 분담금을 납부할 수 있도록 하는 '한국주택금융공사법 시행령' 개정안을 입법 예고했습니다. 개정안은 입법 예고 기간을 거쳐 내년 상반기 중 시행될 예정입니다.

 

주택연금은 55세 이상의 주택 소유자가 집을 담보로 매월 일정 금액을 연금 형태로 받는 제도입니다. 이번 개정안에 따르면, 재개발·재건축 등 정비사업의 분담금을 납부하기 위해 주택연금 대출한도의 최대 70%까지 일시적으로 인출할 수 있게 됩니다.

 

이러한 조치는 고령화율이 높은 지역에서 재정비 사업 추진 시 고령층의 분담금 마련 어려움을 해소하고, 주거 환경 개선을 지원하기 위한 것입니다.

 

담보 취득 방식에 따라 재건축·재개발 참여 시 연금 지급 여부가 달라질 수 있으므로, 신탁 방식 가입자는 저당권 방식으로 변경하는 등의 사전 조치가 필요합니다.

 

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무엇보다 중요한 것은 조합원 간의 적극적인 소통과 합의입니다! 사람도 마찬가지듯 외관보다는 내면에 신경 쓴 건물이 많이 지어져 해외처럼 환경오염을 줄이고 역사문화적 가치를 고양시켜 나가면 좋겠습니다.