토허제 재지정이 시사하는 우리나라 부동산 정책 상황

안녕하세요. 일산동 부자 공인중개사 사무소, 일산동 부자 부동산, 부자 중개사입니다. 토허제=오세훈시장으로 각인되는 분들 많으실것 같은데요. 우리나라에서 부동산은 모두가 예민한 자산 중 하나입니다. 정책은 그에 비해 너무 둔하지 않나 싶은 아쉬움이 있습니다. 이번 계기를 통해 부동산 정책이 얼마나 시장에 많은 영향을 끼치는지 알 수 있었습니다. 토허제 재지정을 통해 다시 묶인 지역과 매수 수요가 감소한 원인을 찾아 보도록 하겠습니다.

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토허제 재지정 시기 및 지역

​2025년 3월 24일부터 서울시의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정됩니다. ​ 이번 조치로 인해 서울시 내 토지거래허가구역은 기존 52.79㎢에서 163.96㎢로 확대되어, 서울시 전체 면적의 약 27%를 차지하게 됩니다.

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토허제 재지정 시 제한 사항

주거용 부동산 거래 시 관할 구청장의 허가 필요: 일정 규모 이상의 주택을 거래할 때 사전 허가를 받아야 합니다. ​

여기서 말하는 일정규모는 대지지분이 일정 기준을 초과하면 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이 기준은 해당 부동산이 위치한 용도지역에 따라 다릅니다.

 

• 주거지역: 대지지분 60㎡ 초과 시 허가 필요​
• 상업지역: 대지지분 150㎡ 초과 시 허가 필요​
• 공업지역: 대지지분 150㎡ 초과 시 허가 필요​
• 녹지지역: 대지지분 200㎡ 초과 시 허가 필요​

 

대지지분이란 공동주택(아파트 등)에서 각 세대가 소유하는 토지의 지분을 의미합니다. 따라서, 아파트 구매 시 해당 세대에 배정된 대지지분이 위 기준을 초과하는지 확인하는 것이 중요합니다.

 

2년간 실거주 의무 부여: 매수자는 해당 주택에 2년 동안 실제 거주해야 하며, 전세를 주거나 임대를 놓을 수 없습니다.

 

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토허제 재지정 영향

토허제가 풀렸을 때는 실거주의무가 없었기 때문에 갭투자가 가능했고, 단기 매수세가 형성됐죠. 하지만 한 달여 만에 다시 토허제가 지정되면서 갭투자 수요가 급감하고, 그에 따라 매수심리도 위축된 겁니다.

 

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토허제와 실거주 의무

 

• 투기 억제 목적
  • 토허제는 특정 지역의 투기 수요를 차단하기 위해 지정됩니다.
  • 실거주의무가 없다면, 갭투자자들이 전세를 끼고 매입할 수 있어 투기적 수요를 막기 어렵습니다.
  • 그래서 실거주를 강제해 단기 차익을 노리는 투자자들의 접근을 차단하는 겁니다.
• 주택 공급 안정
  • 갭투자가 많아지면 실제 거주할 실수요자들의 주택 매입 기회가 줄어듭니다.
  • 실거주의무를 두면, 거주할 목적이 있는 사람만 매입하게 되어 실수요 중심의 시장 형성 가능합니다.
• 주택 시장 가격 안정
  • 갭투자가 활발해지면 매물 잠김 현상과 함께 가격 상승이 촉진될 가능성이 있습니다.
  • 실거주를 강제하면, 거래가 급격히 늘어나거나 줄어드는 현상을 완화하는 효과가 있습니다.

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당초 토허제 지정 목적

토지거래허가구역(토허제) 해제는 침체된 부동산 경기 회복을 위한 조치였습니다. 규제를 완화하면서, 투자 수요를 유도하려 했던 셈이죠. 예상보다 빠르게 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 중심으로 가격이 급등하면서, 단기적으로 과열된 시장을 다시 조정할 필요성이 커졌습니다.

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정책의 방향성

 

• 경기 부양이 아니라 "시장 안정"이 우선 과제
  • 단기적인 가격 상승과 투자 쏠림 현상이 발생하면, 또다시 투기와 과열 논란이 생기면서 정책이 오락가락하게 됩니다.
  • 장기적으로는 실거주 중심의 시장을 구축하고, 가격 변동성을 줄이는 정책이 필요합니다.
• 지역별 맞춤형 규제 필요
  • 일괄적인 토허제 지정·해제보다는, 실거래가 변동과 수급 상황을 고려한 세밀한 정책 조정이 필요합니다.
  • 1군, 2군으로 나누어 규제를 차등 적용하는 방식도 고려할 만합니다. (예: 강남3구·용산은 강한 규제, 다른 지역은 완화)
• 시장 개입보다 수요·공급 균형 조정
  • 인위적인 규제보다는 주택 공급 확대, 실거주 지원, 공공임대 활성화 등의 방식이 더 효과적일 수 있습니다.
  • 특히, 공급 부족이 문제인 지역과 과잉 공급 지역을 구분해 대응해야 합니다.

 

 

이번 사태는 정책 방향이 단기적 시장 반응에 따라 흔들리고 있다는 문제를 보여주기에 충분했습니다. 이번주까지 매수.매도 완료한분이 진정한 승자가 되겠네요. 해당 지역 중개사님들 존경합니다!