아파트 주택 임대 사업자 가능 여부, 표준 임대차 계약서는 의무?

 

 

 

 

안녕하세요. 일산동 부자 공인중개사 사무소, 일산동 부자 부동산, 부자 중개사입니다. 지난 주택임대사업자 포스팅 이후 아파트가 가능한지 궁금해하시는 분들 많으셨죠? 현재 아파트를 대상으로 주택임대사업자 등록은 아예 불가능합니다. 아파트로는 임대사업자 등록 자체가 불가능하며, 기존 등록자도 갱신이 안 됩니다. 주택임대사업자의 주요 변화 사항과 표준임대차계약서 작성의무 여부에 대해 알아보겠습니다.

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주요 변화 사항

1. 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지
   • 2020년 7.10 대책을 통해 단기임대 및 아파트 장기일반 매입임대사업자 신규 등록이 중단됨.
   • 기존 등록자는 일정 기간 동안 유예되었으나, 갱신은 불가. 임대 의무기간이 끝나면 자동 말소됨
2. 빌라·다세대·오피스텔 등 일부 유형은 가능
   • 단, 세제 혜택이 거의 사라져 실익이 적음.
3. 의무 임대기간 유지 필요
   • 기존 등록된 임대사업자는 의무 임대 기간을 준수해야 하며, 중도 해지 시 과태료 부과될 수 있음.

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현재 가능한 임대사업자 등록

• 비(非) 아파트(빌라, 다세대, 오피스텔등) 장기일반 매입임대(10년)
• 건설임대사업자 (자가 건설한 경우)
• 공공지원 민간임대사업자 (특정 조건 충족 시)

즉, 지금도 임대사업자 등록이 가능하지만, 과거처럼 세금 감면이나 대출 혜택을 받기는 어렵습니다. 주택임대사업자로 등록하려는 목적이 무엇인지에 따라 실익이 있는지 잘 따져봐야 합니다. 

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주택임대사업자로 등록할 때 장점

양도세 중과 배제

• 다주택자가 임대사업자로 등록한 주택을 매도할 때 중과세(기본세율 + 20~30%)를 피할 수 있음.
• 하지만 2년 이상 거주한 1주택 비과세 혜택은 안 됨 → 실익이 크지 않을 수도 있음.

재산세 감면 (일부 가능)

• 전용 85㎡ 이하 주택의 경우 재산세 25~50% 감면 혜택이 있음.
• 단, 지자체별로 다를 수 있으니 확인 필요.

취득세 중과 회피 가능

• 다주택자가 신규 주택을 살 때 취득세 8~12% 중과 적용되지만,
  임대사업자로 등록하면 일반세율(1~3%) 적용 가능 (조건 충족 시).
• 하지만 2020년 이후 혜택이 줄어 신중히 따져야 함.

임대의무기간 동안 종부세 합산 배제

• 임대사업자로 등록하면 임대주택은 종부세 대상에서 제외됨 (의무임대 기간 동안).
• 다만, 임대 의무기간(10년)을 반드시 채워야 하며, 중도 해지 시 세금 환수될 수 있음.

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주택임대사업자로 등록할 때 단점

✔ 세제 혜택이 대폭 줄어 실익이 크지 않을 수도 있습니다.
✔ 의무임대 기간(10년) 동안 매도 및 용도 변경 어렵습니다.
✔ 수익률이 낮은 빌라·다세대 등은 공실 위험 존재합니다.
✔ 정부 정책이 또 바뀔 가능성이 있습니다.

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결론

예전만큼 혜택이 크진 않지만, 다주택자의 양도세 중과 배제, 종부세 절감 목적이라면 고려할 만합니다.
하지만 임대의무기간을 지켜야 하므로 유동성이 떨어 지기에 신중한 판단이 필요합니다. 

 "장기 보유할 다세대·빌라가 있고, 종부세 절감이 필요하다"면 검토할 가치가 있습니다.

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표준임대차계약서 의무 사용 대상

• 등록임대사업자(개인·법인 모두)
• 2021년 8월 18일 이후 신규 또는 갱신 계약

 

표준임대차계약서 사용 이유

1. 임차인 보호: 임대료 인상 제한, 계약 갱신 요건 등 필수 조항이 포함됨.
2. 분쟁 예방: 임대인과 임차인의 권리·의무가 명확하게 정리됨.
3. 법적 의무: 미사용 시 과태료 부과 가능(최대 1천만 원).

 

표준임대차계약서 다운로드 방법

• 국토교통부 누리집 또는 시·군·구청 방문

 

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주택임대사업자의 메리트를 높여주는 방법도 지방 미분양과 비아파트 경기 활성화에 조금이나마 도움 되는 방법 중의 하나라 생각합니다.