지하철 역사 내 상가는 어떻게 들어 갈 수 있을까? 지하철 상가 장사하는 법

안녕하세요, 일산동 부자 공인중개사 사무소, 부자 중개사입니다. 예전에 부동산 실무교육을 야탑역 근처에서 수강했었는데 점심시간 자주 갔던 식당이 있습니다.  야탑역 역사 내 지하에 있는 '야탑역 진김밥집'입니다. 시간이 꽤 지났음에도 아직까지 기억에 남아있는 이유는 김밥 한 줄도 정성스레 그릇에 담아 참기름을 발라주시고 깨를 솔솔 뿌려주십니다. 어묵 국물도 무한으로 먹을 수 있었고 곳곳에 힘이 나는 멘트가 있어 김밥 한 줄을 먹으면서도 참 행복한 한 끼를 먹었다는 생각이 들게 하는 멋진 장소였습니다. 김밥 가격은 1층 상가 김밥 집과 차이가 없거나 조금 저렴했지만 음식이 나오는 속도와 서비스 만족도는 최상이었습니다. 

이 김밥집을 이용하고 나서 지하철 역사 내 상가에서는 어떻게 장사할 수 있는건지 궁금증을 품게 되었습니다. 지하철 역사 내 상가는 유동인구가 많고 안정적인 매출을 기대할 수 있어 상업용 부동산 중에서도 특히 인기 있는 입지로 꼽힙니다. 중개사가 중개할 수 있는 건지 알아보니 중개사가 관여할 수 있는 부분은 아니었습니다. 어떻게 장사할 수 있는지 방법을 설명드리겠습니다.

 

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1. 지하철 역사 내 상가 정보 확인

• 운영 주체: 대부분의 지하철 역사 내 상가는 해당 지하철 운영사(예: 서울교통공사, 인천교통공사 등) 또는 그들이 지정한 민간 개발사가 관리합니다.
• 정보 확인 방법:
  • 해당 지하철 운영사의 공식 홈페이지 또는 공고 게시판을 통해 분양, 임대 정보를 확인합니다.
  • 민간 개발사가 진행하는 경우, 개발사의 홈페이지나 분양 대행사를 통해 정보를 얻을 수 있습니다.

 

2. 분양 공고 확인

• 지하철 상가 분양은 입찰 방식이나 공개경쟁을 통해 이루어지는 경우가 많습니다.
• 분양 공고에는 다음 정보가 포함됩니다:
  • 상가 위치 및 크기
  • 임대료 또는 분양가
  • 입찰 조건(최저가, 입찰 보증금 등)
  • 계약 기간 및 조건
• 공고는 보통 지하철 역사 내 상가뿐 아니라 역사와 연결된 개발 단지 상가에도 적용됩니다.

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3. 입찰 참여

• 신청서 제출: 요구되는 서류(사업 계획서, 보증금 납입 증명 등)를 준비해 제출합니다.
• 입찰 보증금 납부: 입찰에 참여하려면 보증금을 납부해야 하며, 낙찰에 실패할 경우 반환됩니다.
• 입찰 및 심사: 경쟁 입찰에서는 높은 금액을 제시한 사업자가 선정되며, 심사 방식이 병행되는 경우에는 사업 계획 및 브랜드의 적합성을 평가받기도 합니다.

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4. 계약 체결

• 낙찰 후 계약서를 체결하며, 계약금 납부 및 추가 서류 제출이 이루어집니다.
• 계약 시 상가 운영 규정(운영 시간, 관리비 등)을 숙지하고 동의해야 합니다.

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5. 입점 준비

• 인테리어: 지하철 상가는 보통 통일된 디자인 가이드를 따르며, 사전에 승인받아야 합니다.
• 사업자등록 및 허가: 해당 관할구청에서 영업 신고를 마칩니다.

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6. 유의사항

• 초기 비용: 분양가 외에도 권리금, 인테리어 비용 등 초기 자금이 많이 들 수 있습니다.
• 임대료 상승: 일부 경우 계약 갱신 시 임대료가 급격히 상승할 수 있으므로 이를 염두에 둬야 합니다.
• 상권 분석: 지하철 역사 내 상가라도 역사에 따라 유동인구 및 매출 차이가 크므로 상권 조사를 철저히 해야 합니다.
• 운영 규정 준수: 지하철 상가는 공공시설의 성격이 있어 영업 규제가 엄격할 수 있습니다.

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7. 평균 보증금 및 월세

• 서울 및 수도권 중심지(유동인구 많은 역)
  • 보증금: 5,000만 원 ~ 1억 원 이상
  • 월세: 200만 원 ~ 1,000만 원 이상
  • 예를 들어 강남역, 홍대입구역 등 핵심 상권은 보증금과 월세가 상대적으로 높습니다.
• 지방 및 유동인구 적은 역
  • 보증금: 1,000만 원 ~ 5,000만 원
  • 월세: 50만 원 ~ 200만 원
  • 지방 소도시나 상대적으로 유동인구가 적은 역은 저렴한 편입니다.

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8. 추가적으로 들어가는 비용

① 권리금

• 기존 임차인으로부터 사업권을 인수할 때 발생합니다.
• 금액: 수백만 원 ~ 수억 원 (역 위치와 상권의 가치에 따라 달라짐)

② 관리비

• 역사 내 상가 관리비는 공용 공간 청소비, 전기세, 냉난방비 등을 포함합니다.
• 평균: 월 20만 원 ~ 50만 원 정도
• 공용 설비와 에너지 사용량이 많은 역일수록 더 높아질 수 있습니다.

③ 인테리어 비용

• 지하철 상가는 인테리어 가이드라인이 존재하는 경우가 많아, 이에 맞춰야 합니다.
• 인테리어 비용: 최소 수천만 원 ~ 1억 원 이상
• 특히 디저트 매장의 경우 쇼케이스, 주방 설비 등이 추가되므로 초기 비용이 높아질 수 있습니다.

④ 초기 준비비

• 영업 준비비: 사업자 등록, 위생 허가, 영업 허가 등에 소요
  • 보통 수십만 원 ~ 수백만 원
• 마케팅 비용: 오픈 프로모션, 광고 등

⑤ 기타 비용

• 장비 및 시설 설치비: 주방 설비(오븐, 냉장고 등)
• 세금: 부가세, 재산세 등

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9. 주의할 점

• 임대료 갱신: 계약 갱신 시 임대료 상승 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 매출 연동 임대료: 일부 상가는 매출에 따라 임대료를 추가로 부과하기도 합니다.
• 계약 조건: 권리금 없는 조건이나 갱신 제한 조건을 운영사에 따라 설정하기도 하므로 계약서를 꼼꼼히 검토해야 합니다.

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철도공사나 공항공사 등 사이트를 수시로 확인하고 실제 운영중인 사장님들에게 문의해보면서 차근히 상가를 알아보시면는걸 추천드립니다.